Купівля сільськогосподарських земель юридичною особою

Купівля сільськогосподарських земель юридичною особою

З 1 січня 2024 року юридичні особи набули право придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок с/г призначення, набувачем якої є юридична особа, законодавчо визначені наступні етапи.

1. Перший етап. Належне підтвердження права власності продавця земельної ділянки.

Власнику землі або уповноваженим на це особам (громадянам, що представляють інтереси власника за довіреністю, посвідченою нотаріусом), які діють від імені такого власника, необхідно визначитися, чи внесені дані про його землі до Державного земельного кадастру.

Якщо даних по ділянці в Держземкадастрі немає, то продавець повинен зареєструвати земельну ділянку в Держземкадастрі. В разі реєстрації ділянці в Держземкадастрі необхідно підготувати наступні документи:

• заяву про державну реєстрацію земельної ділянки;
• документ, який підтверджує повноваження діяти від імені заявника (у разі подання заяви уповноваженою заявником особою);
• оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки, у паперовій або електронній формі відповідно до вимог Закону України «Про землеустрій»;
• електронний документ, що містить відомості про результати робіт із землеустрою, які підлягають внесенню до Державного земельного кадастру, відповідно до вимог Закону України «Про Державний земельний кадастр».

2. Другий етап. Дотримання законодавчо визначених вимог, дій та процедур щодо переважного права орендаря на придбання земельної ділянки.

Цей етап стосується земельних ділянок, які передані в оренду. Згідно ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX (надалі також Закон № 552) внесено зміни до статті 131 Земельного кодексу України, яка передбачає здійснення купівлі-продажу землі з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право може бути також передано його суб'єктом іншій особі, про що такий суб'єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Необхідними діями є:

• написання листа орендарю з повідомленням про намір продажу земельної ділянки, з зазначенням ціни та умов продажу,
• лист необхідно направити поштою з повідомленням про вручення та описом вкладення або передати кур'єром з розпискою орендаря про отримання такого листа,
• надання місячного строку для відповіді (щодо реалізації переважного права/відмови від такого або передання третій особі).

Закон № 552 чітко не прописує механізм передання переважного права, тому в разі такого передання необхідно заключити договір про передання переважного права у тій же формі, в якій був укладений договір оренди. У разі відмови особи від переважного права на викуп, власник землі вправі продати свою частку третій особі на тих же умовах та за ціною, які пропонувалися орендарю.

3. Етап третій. Перевірка юридичної особи- набувача.

Спосіб отримання права власності на земельну ділянку для юридичних осіб має низку відмінностей, ніж для громадян України.

Згідно ч. 2 ст. 130 ЗК України юридичні особи, які зареєстровані за законодавством України, до яких не застосовуються обмеження і заборони на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, мають право набувати у власність земельні ділянки до 10 тис. га.

Заборона на доступ до ринку сільськогосподарської землі поширюється для юридичних осіб, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є:

• громадяни Російської Федерації або учасники терористичних організацій;
• іноземні держави;
• особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• особи, що зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон;
• особи щодо яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції);
• особи, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF).

Отже кінцевими бенефіціарними власниками юридичних осіб, які мають намір придбати с/г землю, повинні бути громадяни України.

Нотаріус з метою посвідчення таких угод з юридичними особами повинен зробити ряд перевірок, зокрема:

1. Походження коштів покупця–юридичної особи.

Юридична особа повинна надати документи, що підтверджують правові підстави отримання грошових коштів, доходів та іншого майна, за рахунок яких сформовано власний капітал юридичної особи. Документи та інформація надаються для підтвердження того, що грошові кошти і майно, за рахунок яких сформовано власний капітал юридичної особи:

• отримані в результаті правочинів, включаючи правочини, вчинені попередніми власниками, зміст яких не суперечить законодавству, вчинених на ринкових умовах, які не мають ознак фіктивності та/або удаваності та спрямовані на досягнення економічного результату та/або особистих цілей;
• не залучені від інших осіб з умовою повернення;
• грошові кошти перебувають в обігу в безготівковій формі на рахунках, відкритих у банках/кредитних установах в Україні/за кордоном, включно з переказами цих коштів між рахунками, безперервно протягом року до відповідної дати.

Зокрема, згідно п. 14.1.54. Податкового кодексу України № 2755-VI від 2 грудня 2010 р., такими доходами можуть бути:

1) проценти, дивіденди, роялті та будь-які інші пасивні (інвестиційні) доходи;
2) доходи від надання резидентам або нерезидентам в оренду (користування) майна;
3) доходи від продажу рухомого та нерухомого майна, від відчуження корпоративних прав, цінних паперів;
4) доходи, отримані у вигляді внесків та премій на страхування і перестрахування ризиків;
5) інші доходи від діяльності, у т.ч. пов'язані з повною або частковою переуступкою прав та обов'язків за угодами про розподіл продукції;
6) спадщина, подарунки;
7) прибутки від відчуження акцій, часток, корпоративних прав.

Перелік таких доходів не є обмеженим та передбачає будь-який інших дохід, отриманий у спосіб, не заборонений нормами чинного законодавства України.

Документами, що підтверджують джерела походження коштів також можуть бути:

• декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру; річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи-набувача;
• фінансова звітність юридичної особи-набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;
• інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Таким чином, відповідно до чинного законодавства України набувач земельної ділянки сільськогосподарського призначення для підтвердження джерел походження коштів може надати будь-який офіційний документ, відповідно до якого є можливим встановлення суми отриманого доходу, яка необхідна для придбання земельної ділянки.

2. Наявність у власника і в юридичної особи українського громадянства з метою перевірки складних структур компаній, де власниками можуть бути декілька фізичних чи юридичних осіб.

Наявність українського громадянства у власників юридичної особи може бути підтверджена:

• Копією документа, що посвідчує особу, яка є кінцевим бенефіціарним власником юридичної особи.
• Належним підтвердженням у встановлені законом строки кінцевих бенефіціарних власників юридичної особи згідно законодавства у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

3. Перевірку факту знаходження юридичної особи-набувача, утвореного відповідно до законодавства України, під контролем фізичних осіб та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), які не виконують або неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, отриманих злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму, або фінансуванням поширення зброї масового знищення, сформованого в порядку, визначеному КМУ.

Задля виявлення кола юридичних осіб, які підпадають під вищезазначені заборони, 16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, який передбачає:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи; – застосовування санкцій до набувача;
– віднесення набувача до переліку осіб, пов'язаних з провадженням терористичної діяльності;
– визначення загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які є у власності набувача.

Для такої перевірки нотаріуси повинні та уповноважені використовувати дані:

• Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• Державного земельного кадастру;
• Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Згідно ЗУ № 522 розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, проводяться в безготівковій формі.

Таким чином розрахунок між покупцем та продавцем проводитися через банківську установу.

У разі проходження всіх етапів перевірки та підтвердження, зокрема: джерела походження коштів юридичної особи-набувача, кінцевих бенефіціарних власників, якими повинні бути громадяни України, сплати ціни земельних ділянок с/г призначення у безготівкові формі, сплати належних податків та зборів, нотаріус переходить до етапу посвідчення договору купівлі-продажу с/г ділянки, набувачем згідно якого стає юридична–особа, та проводить державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за наслідками якої, новому власнику надається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

@  АДРЕСА

ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ ЄВРОВЕКТОР

Запис на прийом здійснюється за наступними контактами:

Телефони:

 +38 (094) 9973105
 +38 (093) 1907047
 +38 (098) 1891818
 +38 (099) 5182838

Месенджери: WeChat ID: eurovector2008

E-mail: [email protected]

ПРЕДСТАВНИЦТВО ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ ЄВРОВЕКТОР У МИКОЛАЄВІ

ПРЕДСТАВНИЦТВО ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ ЄВРОВЕКТОР У КИЄВІ