Податкові аспекти: Розгляд податкових питань, пов'язаних із продажем землі

Оподаткування при продажу земельної ділянки для платників податку на прибуток

Згідно ст. 172. Податкового кодексу України, при проведенні операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами сторони повинні сплачувати податки та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень Податкового кодексу України.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:
- податком на доходи фізичних осіб - 5%;
- військовим збором - 5%;
- для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18%;
- пенсійний збір сплачується відповідно до частини 8 статті 2 та частини 10 статті 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».

Оподаткування продажу земельної ділянки має ряд особливостей, а саме:

1. Якщо дохід підприємства, яке продає земельну ділянку, менше, ніж 40 мільйонів гривень, доходи оподатковуються у звичайному режимі.

2. При продажу земельної ділянки високодохідним підприємством (з доходами більше 40 мільйонів гривень) різниця полягає в наявному об’єкті нерухомості разом з земельною ділянкою, на якій він розташований. Згідно пункту 14.1.138. Податкового кодексу при нарахуванні підприємством амортизації на цей об’єкт, як на єдиний об’єкт основних засобів, земельна ділянка не вважається основним засобом для цілей податкового обліку.

3. Єдиний податок і оподаткування доходу від продажу земельної ділянки. Згідно інформації, наданій у Листі Головного управління ДФС у м. Києві від 04.04.2016 р. № 8012/10/26-15-12-04-18, юридична особа, яка сплачує єдиний податок та належить до третьої групи, при продажу земельної ділянки, як окремого об’єкта власності, має включати усі надходження коштів, одержані від такої земельної ділянки, до свого доходу за звітний період (квартал), у якому вони були отримані.

Фізичні особи-підприємці (ФОП) оподатковують операцію продажу земельної ділянки, як свій особистий дохід, сплачуючи податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та воєнний збір, а не як підприємницький дохід, так як нерухомість не реєструється окремо на ФОП, – реєстрація належить юридичним особам і фізичним особам.

4. ПДВ та оподаткування продажу земельної ділянки. Згідно п. 197.1.21. Податкового кодексу України:
- операція продажу земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості, який на ній розташований, звільняється від ПДВ (в графі “Складена на операції, звільнені від оподаткування” робиться позначка “Без ПДВ”).
- операція продажу земельної ділянки разом з об’єктом нерухомості (будівлею, спорудою і т.д.), як єдиним комплексом, підпадає під обкладання ПДВ (складаються дві податкові накладні: одна на об’єкт нерухомості, з оподаткуванням ПДВ, а інша – “без ПДВ” на земельну ділянку).

Згідно п. 188.1. Податкового кодексу України база оподаткування операцій з постачання необоротних активів (об’єкт нерухомості продавця) не може бути нижчою від балансової (залишкової) вартості та звичайної ціни, якщо немає обліку необоротних активів.

З огляду на вищевикладене ФОП, який є платником ПДВ, повинен провести експертну оцінку вартості нерухомості, з причини відсутності показника залишкової (балансової) вартості через відсутність бухгалтерського обліку (експертна оцінка земельної ділянки не впливає на ПДВ).

Якщо операцію оформлюють двома окремими договорами (один на земельну ділянку і один на об’єкт нерухомості), кількість укладених договорів не впливає на оподаткування ПДВ (Податкова пільга на ПДВ для земельної ділянки залишається незмінною).

5. Оподаткування пенсійного збору при продажу земельної ділянки. Пенсійний збір не обчислюється на вартість земельної ділянки при її придбанні, так як земельні ділянки не вважаються нерухомим майном у контексті оподаткування обов’язковим пенсійним страхуванням. Також важливо зауважити, що продаж земельної ділянки як самостійного об’єкта, не підлягає оподаткуванню ПДВ.

6. Продаж земельної ділянки фізичною особою. Якщо фізична особа, яка не є підприємцем (ФОП), продає земельну ділянку, і покупцем є юридична особа, то юридична особа стає обов’язковим платником податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору за фізичну особу (ставка ПДФО - 5%, ставка військового збору - 5%).

Згідно п.172.1. Податкового кодексу юридична особа звільняється від обов’язку сплатити ПДФО та військовий збір при продажу земельної ділянки за виконання таких умов одночасно: якщо у звітному році це є перший продаж земельної ділянки, та земельна ділянка перебувала у власності фізичної особи більше 3 років або була отримана спадковим шляхом.

Але якщо фізична особа продає земельну ділянку іншій фізичній особі - ПДФО та військовий збір сплачує фізична особа самостійно.

7. Облік продажу земельної ділянки в бухгалтерському обліку.

Земельна ділянка може бути облікована як:
- Основний засіб, - земельна ділянка не призначена для перепродажу та використовується для власної діяльності.
- Інвестиційна нерухомість, - земельна ділянка утримується для отримання прибутку від збільшення її вартості або здачі в оренду.
- Запаси, - земельна ділянка призначена для перепродажу.

@  АДРЕСА

ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ ЄВРОВЕКТОР

Запис на прийом здійснюється за наступними контактами:

Телефони:

 +38 (094) 9973105
 +38 (093) 1907047
 +38 (098) 1891818
 +38 (099) 5182838

Месенджери: WeChat ID: eurovector2008

E-mail: [email protected]

ПРЕДСТАВНИЦТВО ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ ЄВРОВЕКТОР У МИКОЛАЄВІ

ПРЕДСТАВНИЦТВО ЮРИДИЧНОЇ КОМПАНІЇ ЄВРОВЕКТОР У КИЄВІ